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发改委收紧房企发债开启去产能 或现并购潮

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发改委收紧房企发债开启去产能 或现并购潮

2017/09/16 18:34
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  【文章来源】和讯网
  【作者】王伟
  
  11月11日,有消息称,发改委发布《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,对房企发行企业债融资进行了严格规定,限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业地产项目,并对用于保障性住房和安置性住房的企业债发行做出详细规定。
  该意见与上周交易所发布的《关于实施房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》一脉相称,政策目的都是为了落实党中央和国务院的房地产调控政策,积极引导社会资金投向实体经济。
  兴业证券固收分析师唐跃认为,“限购限贷”和“融资收紧”政策极大地增加了开发商的资金偿还压力,在本轮牛市中扩张过快、在优质城市新增土地储备较多但开发资金相对比较紧张的中小开发商正在逐渐成为大型房企并购或合作开发的对象。
  “随着三四线城市的中小房企逐渐退出市场和一二线城市实力较弱的房企逐渐被并购,中国房地产市场‘产能过剩’的局面有望得到较大改观。”唐跃表示。
  从政策发布的内容来看,发改委和交易所都明确收紧了商业性房地产的开发融资。此次发改委通过对开发项目类型进行严格区分,对除了保障性住房、棚户区改造和安置性住房项目之外的所有商业性房地产项目进行了“一刀切”。
  唐跃认为,最大的亮点是将“保障房”和“安置房”建设与当地的“库存压力”密切结合起来,禁止高库存城市发行企业债用于安置房建设,此项规定可以较好地防止开发商“绕道挪用”发债资金。
  据和讯网了解,当前房地产库存70%集中在三四线城市,而且受到2006年“90/70”政策影响,三四线城市大量90平米以下的“刚需房”逐渐沦为经济学意义上的无效供给。
  唐跃表示,在高库存城市重复投资建设“保障房”和“安置房”的必要性相对较低,政府或可以选择向开发商“购买存量房”的方式来缓解本地区的供需矛盾。
  在实际操作中,当前仍有一些地方政府以“毛地”形式出让土地,意味着拿地房企面临较大的拆迁压力。唐跃认为,实际的拆迁支出会高出原计划支出的30-50%以上,开发商便有较强的对外融资需求。
  综合来看,唐跃表示,本轮调控开启了房地产市场从“去库存”转向“去产能”的序幕。当前房企拿地动能已经显著减弱。在三四线库存较高但一二线优质土地储备相对不足的背景下,房地产投资存在较大的下行压力,房地产市场已经开启“去产能”模式。

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